Sinistre bâtiment et PPE : une indemnisation à la hauteur des travaux

Qui assure votre bâtiment ?

La réponse dépend du canton où se trouve l’immeuble.

• Dans la plupart des cantons, soit dix-neuf au total, l’assurance des bâtiments contre l’incendie et les dommages naturels est obligatoire et relève d’un établissement cantonal d’assurance, qui a le monopole. En Suisse romande, c’est le cas dans les cantons de Vaud, Fribourg, Neuchâtel et du Jura.
• À Genève et en Valais, comme au Tessin, en Appenzell Rhodes-Intérieures, à Schwytz, à Uri et à Obwald, le bâtiment est assuré auprès d’une compagnie privée. À Genève et en Valais, cette assurance n’est pas imposée par la loi, mais elle est en pratique demandée par les banques lorsqu’un bien est hypothéqué.

Les dégâts d’eau, le bris de glace et le vol ne font en général pas partie de l’assurance obligatoire : ils relèvent d’assurances complémentaires conclues auprès d’assureurs privés, même dans les cantons qui ont un établissement cantonal.

La différence est importante en cas de désaccord. Un établissement cantonal rend une décision qui se conteste selon la procédure prévue par la loi cantonale, dans des délais souvent courts : lisez les voies de droit indiquées. Avec un assureur privé, la discussion relève du contrat et de la loi sur le contrat d’assurance.

Les postes souvent sous-évalués

• Les façades : crépi enfoncé par la grêle, isolation périphérique touchée, différence de teinte qui oblige à repeindre une façade entière plutôt qu’une partie.
• Les toitures : tuiles fissurées invisibles depuis le sol, sous-couche, ferblanterie, étanchéité des toits plats.
• Les installations techniques : chauffage, pompe à chaleur, installations solaires, ventilation, ascenseur.
• Les frais de déblaiement et d’évacuation : démolition des parties sinistrées, tri et élimination des déchets, décontamination après un incendie.
• Les mesures d’urgence : bâchage, étayage, assèchement, sécurisation du chantier.
• Les honoraires d’architecte ou d’ingénieur nécessaires à la reconstruction, si le contrat les prévoit.
• La perte de loyer : si des logements ou des locaux ne peuvent plus être loués pendant les travaux, le loyer perdu peut être indemnisé lorsque le contrat ou une option le prévoit.

Voir aussi nos pages grêle, tempête, inondation, incendie et dégât d’eau.

Valeur à neuf, valeur d’assurance, sous-assurance

Les bâtiments sont en général assurés à la valeur à neuf, c’est-à-dire au coût de reconstruction. Dans les cantons à établissement cantonal, la valeur d’assurance est fixée par une estimation officielle ; auprès d’un assureur privé, c’est le propriétaire qui déclare la somme d’assurance. Après une rénovation, un agrandissement ou une hausse des coûts de construction, une valeur non mise à jour peut conduire à une réduction pour sous-assurance. Le mécanisme est expliqué dans le guide sous-assurance, valeur à neuf et vétusté.

Sinistre en PPE : qui fait quoi ?

Dans une propriété par étages, l’immeuble est en général assuré par une police unique conclue par la communauté des copropriétaires, gérée par l’administrateur.

• L’administrateur déclare le sinistre, coordonne les entreprises et les échanges avec l’assureur. Selon le règlement de PPE et l’ampleur du sinistre, l’accord final peut demander une décision de l’assemblée.
• Les parties communes (toiture, façades, structure, cage d’escalier, conduites principales) relèvent de la communauté.
• Les parties privatives (revêtements, cuisine, salle de bains d’un lot) sont souvent couvertes par la même police de bâtiment, mais les aménagements particuliers réalisés par un copropriétaire peuvent nécessiter une assurance propre. Le règlement et la police font foi.
• La franchise et sa répartition entre copropriétaires dépendent du règlement et des décisions de l’assemblée.
• Si le dommage provient d’un lot, par exemple d’une machine à laver défectueuse, la responsabilité civile du copropriétaire concerné peut aussi entrer en jeu.

Nous travaillons avec les administrateurs de PPE et les régies : voir la page régies, PPE et artisans.

Propriétaire bailleur

Si le bien est loué, le propriétaire doit faire réparer le bâtiment, informer les locataires et souvent gérer leur relogement temporaire. Les locataires, eux, s’adressent à leur assurance ménage pour leurs biens. Une bonne coordination évite que des postes tombent entre deux assurances, par exemple les aménagements payés par un locataire ou la perte de loyer.

Les bons réflexes

1. Prendre les mesures d’urgence pour limiter le dommage, et garder les factures.
2. Photographier et filmer les dégâts avant toute intervention.
3. Annoncer le sinistre sans tarder à l’établissement cantonal ou à l’assureur, et à l’administrateur en PPE.
4. Demander des devis détaillés à des entreprises de votre choix, en plus de ceux de l’assureur.
5. Ne pas signer de quittance pour solde de tout compte avant d’avoir vérifié le chiffrage.

Comment nous travaillons

1. Vous décrivez le sinistre en ligne et nous envoyez les documents dont vous disposez : police, courriers et offre de l’assureur, photos, factures, devis.
2. Notre expert étudie le dossier. C’est gratuit et sans engagement.
3. Il vous fait ensuite une proposition : prendre le dossier en charge, vous accompagner dans vos propres démarches, ou vous expliquer pourquoi une intervention ne lui paraît pas utile.
4. Le mandat n’est signé qu’après cette proposition, si vous l’acceptez. Nos honoraires sont un pourcentage de l’indemnité obtenue, fixé par écrit, et ne sont dus que si une indemnité est versée (voir nos honoraires).
5. Vous restez décideur du début à la fin : aucune offre n’est acceptée sans votre accord écrit.

Dans chaque dossier, nous agissons uniquement pour l’assuré. Pour les PPE, les régies et les propriétaires de plusieurs immeubles, nous proposons des conditions sur mesure.